Der Kaufpreis ist nur der Anfang
Eine Wohnung in München kann abhängig von Stadtteil, Baujahr, Größe, Zustand und Ausstattung sehr unterschiedliche Anforderungen an Finanzierung und Rücklagen stellen. Einzelne Angebotspreise belegen noch keinen Marktwert. Nutzen Sie deshalb belastbare Objektunterlagen und bei Bedarf eine unabhängige Wertermittlung.
Welche lokalen Fakten sind für die Finanzierung wichtig?
Bayerische Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt sie grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Das sind beispielsweise 28.000 € bei 800.000 € Kaufpreis, bevor weitere Kaufnebenkosten hinzukommen.
Münchner Markt: Der städtische Gutachterausschuss veröffentlicht Grundstücksmarktberichte. Sie sind eine sachgerechtere Quelle zur Einordnung als pauschale Stadtteil-Preisversprechen. Für das konkrete Objekt zählt die individuelle Wertermittlung.
Eigentumswohnung: Bei einer Wohnung gehört die Prüfung von Hausgeld, Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung und geplanten Sanierungen zur Budgetentscheidung.
Beispiel: 800.000 € Kaufpreis
Bei 200.000 € Eigenkapital, 28.000 € Grunderwerbsteuer und angenommenen 12.000 € Notar-/Grundbuchkosten ergibt sich – ohne Maklerkosten und weitere Aufwendungen – ein Darlehensbedarf von 640.000 €. Bei beispielhaften 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung entspricht das 2.933 € anfänglicher Monatsrate. Dies ist keine Bankkondition, keine Zusage und keine Gesamtkostenberechnung.
Wohnungseigentum: Hausgeld und Rücklagen prüfen
Bei Eigentumswohnungen zählt neben der Bankrate insbesondere das monatliche Hausgeld. Vor einer Entscheidung sollten Käufer den Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung und Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Höhe der Erhaltungsrücklage prüfen. Anstehende Sanierungen können zusätzliche Sonderumlagen auslösen. Das sind keine pauschalen Münchner Durchschnittswerte, sondern objektbezogene Prüfpunkte.
Beispiel für den monatlichen Puffer
Wer beispielhaft 2.900 € Kreditrate, 350 € Hausgeld und 250 € eigene Rücklagen einplant, benötigt bereits 3.500 € monatlich, bevor weitere persönliche Lebenshaltungskosten anfallen. Die Werte sind frei gewählte Rechenannahmen und keine marktüblichen Kosten.
Quellen und Einordnung
Steuersatz: Bayerisches Staatsministerium der Finanzen. Markteinordnung: Gutachterausschuss München. Quellen und Informationen vor Veröffentlichung redaktionell auf Aktualität prüfen.